Od 1. ledna 2026 platí nové limity pro drobné opravy a běžnou údržbu nájemního bytu. Základní povinnosti nájemce a pronajímatele upravuje § 2257 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Konkrétní vymezení běžné údržby a drobných oprav stanoví nařízení vlády č. 308/2015 Sb., ve znění nařízení vlády č. 493/2025 Sb., účinném od 1. ledna 2026.
Co patří mezi drobné opravy?
Podle § 3 nařízení vlády č. 308/2015 Sb. jde o opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je vybavení součástí bytu a patří pronajímateli. Opravy vyjmenované podle druhu najdeme v § 4. Patří mezi ně například:
- opravy podlahových krytin, prahů a lišt,
- opravy částí oken a dveří, klik, kování, zámků, rolet a žaluzií,
- opravy vypínačů, zásuvek, zvonků a výměna světelných zdrojů,
- opravy vodovodních baterií, sifonů, sprch, umyvadel, van, dřezů a splachovačů,
- opravy bytových měřidel a některého vybavení, například sporáku, trouby, digestoře nebo vestavěné skříně,
- drobné opravy kamen či kotle etážového topení.
Nejde tedy automaticky o spotřebič, který si nájemník do bytu přinesl sám.
Co znamená běžná údržba?
Běžnou údržbu vymezuje § 2 nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Zahrnuje obvyklé udržování a čištění bytu, například malování, tapetování, opravy omítek, čištění podlah a obkladů nebo čištění zaneseného odpadu až ke svislému rozvodu. Nařízení zahrnuje také pravidelné prohlídky a čištění některých topných zařízení.
Jaké limity platí od roku 2026?
Podle § 5 nařízení vlády č. 308/2015 Sb. se další opravy, které nejsou vyjmenované v § 4, považují za drobné, pokud náklady na jednu opravu nepřesáhnou 1 500 Kč. Pokud spolu souvisí více oprav téže věci, jejich náklady se sčítají. Náklady na dopravu se do limitu nezapočítávají a hradí je nájemník.
Podle § 6 je celkový roční limit drobných oprav 150 Kč za m² podlahové plochy bytu. Zahrnují se do něj opravy vyjmenované v § 4 i opravy podle § 5. U bytu o velikosti 60 m² činí roční limit 9 000 Kč. Po jeho dosažení se další opravy v daném kalendářním roce už nepovažují za drobné opravy. Náklady na dopravu se do limitu nezapočítávají a hradí je nájemník.
Při posouzení konkrétní závady záleží na tom, o jakou opravu jde, komu patří opravované vybavení a zda byla závada způsobena běžným užíváním, nebo například poškozením. Pokud si nejste jistí, doporučujeme nejdříve kontaktovat pronajímatele a domluvit se na dalším postupu.
Právní předpisy: § 2257 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku; § 2 až 6 nařízení vlády č. 308/2015 Sb., ve znění nařízení vlády č. 493/2025 Sb.